Recientemente se ha publicado en el BOE, la interesante Resolución, de 4 de mayo de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Oviedo nº 4 por la que se exige para inscribir una cesión obligatoria de suelo al Ayuntamiento formalizarla debidamente.
Lo anterior y antes de exponer y comentar la citada Resolución, nos interesa para traer a colación las formas de inscribir en el Registro de la Propiedad las cesiones de suelo y sobretodo la problemática interpretación de cuál es la legislación aplicable a cada caso concreto, urbanística, estatal, local….
Se hace conveniente antes de proceder a realizar cualquier proyecto de equidistribución o cesión ir a hablar primero con el Registrador de la Propiedad que corresponda para preguntarle que documentos o requisitos nos va a pedir para inscribir el acto de naturaleza urbanística en el Registro de la Propiedad.
La inscripción de las cesiones obligatorias se regula en los artículos 29 y ss. del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, disponiendo que “Los terrenos que en cumplimiento de las Leyes hayan de ser objeto de cesión obligatoria, se inscribirán a favor de la Administración actuante y para su afectación al destino previsto en los planes de ordenación. Los terrenos objeto de cesión deberán estar libres de cargas, salvo que la legislación urbanística aplicable establezca otra cosa”.
El artículo 30 del citado Real Decreto regula los títulos bajo los que se efectuará la cesión, siendo los siguientes:
- Acuerdo de los titulares registrales con la Administración actuante.
- Operaciones de equidistribución: proyecto de reparcelación, proyecto de compensación, etc.
- Expropiación u ocupación directa
- Convenios Urbanísticos
Pues bien, respecto del primer título válido en derecho para inscribir cesiones de suelo obligatorias resulta la curiosa Resolución comentada al principio de este artículo.
La cuestión debatida es si a la vista de la normativa autonómica aplicable (aunque se puede extrapolar a otras legislaciones urbanísticas) es posible inscribir la transmisión de la propiedad de una finca por cesión obligatoria al Ayuntamiento mediante escritura pública otorgada tan solo por los titulares registrales, en la que se dice que “como acto previo a la cesión al Ayuntamiento de Oviedo, al objeto de incorporación a camino público” se formaliza la segregación de una porción de terreno.
En el presente supuesto de hecho tratado, el Ayuntamiento de Oviedo en aplicación del Artículo 525 del Decreto 278/2007, condiciona la solicitud de licencia de obras por el promotor a la cesión obligatoria de suelo, formalizando escritura pública ante notario de segregación y cambio de titularidad de los terrenos a “camino público”.
Los preceptos a tener en cuenta son los siguientes:
- Artículo 145. Transmisión de fincas y deberes urbanísticos del Decreto Legislativo 1/2004, de 22 de abril, por el que se aprueba el texto refundido de las disposiciones legales vigentes en materia de ordenación del territorio y urbanismo:
“2. La inscripción registral de las situaciones y actos jurídicos de carácter urbanístico, así como los efectos de la misma, se regirán por su normativa específica”
- Artículo 525 Reglas aplicables a la cesión de terrenos del Decreto 278/2007, de 4 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de Ordenación del Territorio y Urbanismo del Principado de Asturias
“En los supuestos que resulte procedente la instalación en suelo no urbanizable de actividades, equipamientos y dotaciones de interés público o social, los propietarios de los terrenos afectados harán efectivos sus deberes de cesión obligatoria y gratuita en los siguientes términos:
a) El cumplimiento de los deberes de cesión tendrá lugar con la solicitud de la licencia.
b) La cesión se formalizará en documento público, acompañado por lo que se refiere a la cesión de los terrenos destinados a viales, o cuando el aprovechamiento que corresponda a la Administración se satisfaga en terrenos, de plano o documento gráfico en donde se exprese con precisión la superficie objeto de cesión, conforme a las alineaciones en su caso establecidas.”
- Artículos 29 y 30 del Real Decreto 1093/1997.
El Notario autorizante alega que en la escritura concurre “el hecho diferencial” del artículo 525 y estima cumplidos los deberes de cesión con la solicitud de la licencia y su formalización en documento público acompañado de plano o documento gráfico en donde se exprese con precisión la superficie objeto de cesión. A juicio de Notario la normativa urbanística asturiana no aceptación por los titulares registrales y Administración actuante, sino que la normativa asturiana anticipa su aceptación a la solicitud de licencia.
Pues bien, la Registradora en primer lugar, y ahora la DGJSP deniegan la inscripción por los siguientes motivos:
- En primer lugar, porque la competencia para la determinación de los requisitos necesarios para la documentación pública e inscripción registral de los actos urbanísticos le corresponde al Estado, sin perjuicio de la remisión autonómica que regule la validez de aquellos.
- Teoría del Título y el Modo, regulada en el Código Civil. No habiéndose cumplido la traditio en el presente caso o formalización en escritura o documento público del acta de cesión por el promotor (solicitante de la licencia) de los terrenos que el quiere segregar e incorporar al dominio público municipal.
Entendemos que este requisito de la traditio, o consentimiento del titular que acoge la Resolución para desestimar recurso presentado podría ser exceptuado en el caso de los proyectos de equidistribución o en el de superficies de cesión delimitadas por el plan dirigido a regularizar o a legalizar terrenos en los que la edificación permitida por el plan esté totalmente consolidada. Ello es debido a que en el primer caso se trata de una aprobación definitiva por ministerio de ley (expropiación), o porque el titular a prestado su consentimiento tácito a materializar el aprovechamiento.
Por lo anterior, concluye la Resolución declarando que el precepto reglamentario urbanístico asturiano no cabe interpretarse en el sentido que la mera solicitud de licencia implique por si misma el cumplimiento de los deberes de cesión y la transmisión efectiva, sino que tal cumplimiento debe hacerse mediante el acta de entrega y recepción, que será condición sine qua non para la concesión de la licencia tratándose de suelo no urbanizable.
Javier Fernández González/Asier Aparicio Fernández
fumusboniiurisabogados@gmail.com
Abogados especializados en Urbanismo, Contratación Pública y Derecho Local.
Fumus Boni Iuris 
Para mí como administrativista el problema con los registradores y la Dirección General es el mismo que generan jueces y Supremo. Las oposiciones memorística y el dichoso principio de autoridad. Una mezcla dura como el hormigón.
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