Recientemente se ha hecho eco de la Sentencia del TSJ de Valencia nº. 658/2022, de 11 de noviembre, Rec. 81/2020 (vía LinkedIn Rafa Encarnacion) la cual estima el recurso contencioso-administrativo interpuesto por la ASOCIACION DE VIVIENDAS DE ALQUILER POR ESTANCIAS CORTAS DE VALENCIA, AVAEC, contra el Plan Especial de Protección y Catálogo de Protecciones de Ciutat Vella de València aprobado por Acuerdo de la Comisión Territorial de Urbanismo de Valencia, de fecha 13 de enero de 2020.
La Sentencia anula los artículos 6.4.3.c (condiciones 1, 2 y 4), 6.5.3 y 6.9.5. VI por infracción de los principios de proporcionalidad y necesidad y falta de motivación de las limitaciones impuestas.
Hay que recordar que sobre este asunto existe una línea jurisprudencial a nivel comunitario y nacional en relación al cumplimiento de los requisitos exigidos para justificar que el régimen de autorización turística no se realiza de forma arbitraria:
1) Justificación imperiosa de interés general; «en la medida en que delimitan las reglas de determinación a nivel local de las condiciones de concesión de las autorizaciones previstas por un régimen adoptado a nivel nacional que, según se desprende de los apartados 65 a 69 de la presente sentencia, resulta justificado por tal razón, los criterios establecidos por una normativa como la contemplada en el apartado 76 de la presente sentencia deben, en principio, considerarse justificados por esa misma razón”
2) Proporcional. Tal obligación constituye, en principio, un instrumento adecuado para alcanzar los objetivos de diversidad social del hábitat en su territorio, de oferta suficiente de viviendas y de mantenimiento de los alquileres a un precio asequible, puntualiza, no obstante, que esa facultad reconocida por la normativa francesa a las autoridades locales “no debe ir más allá de lo necesario para alcanzar ese objetivo
3) Criterios claros, inequívocos y objetivos: «un elemento que permita demostrar un incumplimiento de ese requisito, siempre que las autoridades locales precisen los términos correspondientes a ese concepto de manera clara, inequívoca y objetiva, sin que tampoco el hecho de que el legislador nacional solo delimite las reglas de determinación, por una autoridad local, de las condiciones de concesión de las autorizaciones previstas por un régimen remitiéndose a los objetivos que dicha autoridad debe tomar en consideración pueda, en principio, llevar a considerar que tales condiciones de concesión son insuficientemente claras y objetivas, sobre todo cuando la normativa nacional controvertida no solo fija las finalidades que deben perseguir las autoridades locales de que se trata, sino también los datos objetivos en función de los cuales dichas autoridades deben determinar tales condiciones de concesión.»
4) Publicidad previa, transparencia y accesibilidad. Para satisfacer tales requisitos basta con que todo propietario que desee arrendar un inmueble amueblado destinado a uso de vivienda a clientes de paso pueda tener pleno conocimiento, antes de iniciar las actividades de arrendamiento de que se trata, de las condiciones para la concesión de una autorización y de la eventual obligación de compensación, establecidas por las autoridades locales en cuestión
El TSJ de Valencia, reitera la jurisprudencia consolidad de los casos ya enjuciados de las ciudades de Bilbao y Barcelona:
“Concretamente, respecto de la reglamentación de las viviendas de uso turístico, cabe señalar que la ilegalidad de una disposición reglamentaria reguladora de la actividad económica que desarrollan los operadores de este sector turístico debe ser declarada cuando la regulación impugnada no respete los principios de necesidad y proporcionalidad, a la luz de la aplicación de las normas que conforman el Derecho de la Competencia, o menoscabe la libre prestación de servicios, así como cuando se aprecie que los requisitos carecen de justificación, desde la perspectiva del Derecho sectorial que resulte aplicable, que trate de salvaguardar intereses públicos referidos, específicamente, a la ordenación urbanística y territorial en relación con el estatuto jurídico de la propiedad urbana, la protección del medio ambiente, la convivencia vecinal y la seguridad pública, y la defensa de los consumidores y usuarios”.
Motivos:
1.- NO se encuentra justificada en el PEP la razón por la que dispone que la vivienda turística V1 no puede ser cedida por una persona jurídica. Las memorias del PEP elaboradas por el equipo redactor del plan no contienen ninguna explicación acerca de los motivos de esa limitación subjetiva, contraída a las personas físicas, que contiene el art. 6.4.3.c), apartado 1. La alusión en su memoria justificativa a la recuperación del tejido residencial de Ciutat Vella no impidiendo usos urbanísticos compatibles con el carácter residencial predominante generados en la actualidad en torno al concepto de “economía colaborativa” no puede llevar, desde luego, a entender justificada la referida limitación urbanística.
2.- NO se encuentra justificado que la vivienda que ceda la persona física con finalidad turística constituya su domicilio habitual, debiendo estar empadronado en ella. Por lo expuesto en el párrafo anterior, además, nada se justifica acerca de dicha condición en las memorias de PEP.
3.- NO se encuentra justificado que los periodos temporales comercializados con finalidad turística no superen cualquiera que sea el número de veces que se cede los 60 días en un año natural. L Declara: «(…)ese máximo temporal a establecer como limitación urbanística del uso de las viviendas turísticas ha de estar justificado de nuevo en la salvaguarda de los intereses generales perseguidos por el plan y ajustarse a los principios de proporcionalidad y necesidad. Y tampoco en este punto las memorias del PEP contienen ningún dato objetivo ni razonamiento en torno a esa limitación relativa a que el periodo o periodos temporales comercializados con finalidad turística no superen, cualquiera que sea el número de veces que se ceda el inmueble, los 60 días en un año natural, y no otro periodo de tiempo distinto, superior o incluso inferior.»
4.- NO se encuentra justificado la compatibilidad del uso terciario, vivienda turística, modalidad V1 (Tvt-v1) prevista en el art. 6.4 apartado c del presente plan especial, no entrará en vigor hasta que no se apruebe la correspondiente ordenanza reguladora de los mecanismos de control y de las condiciones de implantación de dicho uso. Declara: «(…) el carácter normativo del plan no puede quedar sometido a la incertidumbre que supone la aprobación de la correspondiente ordenanza reguladora. El plan contiene suficientes determinaciones para que no quede pospuesta su eficacia. No hay justificación ni se dan razones de la necesidad de aplazar es eficacia; por último, y es grave, que quede en una absoluta nebulosa el momento de la aprobación de la oportuna ordenanza lo cual crea una gran inseguridad jurídica que contradice la vocación normativa e indefinida del plan.»
5.- NO se encuentra justificado la modalidad V2 cumpliendo los requisitos establecidos en el art. 6.4.3, apartado c. Se admite solo en edificio de uso exclusivo. Para admitir las nuevas implantaciones a la entrada en vigor de este Plan Especial se aplicará una distancia entre ellas que no será inferior a un radio de 150 metros. Declara: «El respeto de esa distancia resulta excesiva y desproporcionada y sin justificación. Pensemos como contraste que para el caso del ruido la Ordenanza Municipal sectoral aprobada por el Pleno de 30-5-2008, modificada por la sentencia de nº 39/2011, de 21 de Enero prevé una distancia entre establecimiento con la finalidad de evitar la contaminación acústica de 65 metros que en nuestro se duplica sin motivación alguna.»
6.- Tampoco es ajustada a derecho la condición 4 que también incluye en el art. 6.4.3.c) del PEP y que también se impugna por la parte demandante, y que consiste en que el uso de vivienda turística “no se encuentre expresamente limitado o condicionado más allá de lo previsto en este apartado por los Estatutos de la Comunidad de Propietarios del edificio donde se emplace la vivienda. En este sentido se argumenta que la potestad de planeamiento persigue el interés general, y así se señala de forma reiterada por la jurisprudencia, y se recoge en la legislación estatal de suelo y en la normativa urbanística valenciana, e insiste «El interés general perseguido por el PEP Cuitat Vella, que consiste, en lo que a efectos de la presente litis importa, en la protección del derecho a la vivienda, el entorno urbano y el patrimonio histórico, no es en absoluto, por tanto, el interés particular que pueden perseguir las comunidades de propietarios limitando o condicionando la actividad de viviendas turísticas en su inmueble en aplicación de la legislación sobre propiedad horizontal. El PEP no puede, por consiguiente, como hace su normativa urbanística, asumir sin más de manera automática como interés general el interés particular acordado por las comunidades de propietarios.» para nuevamente decir «el interés particular de las comunidades de propietarios al limitar o condicionar la actividad de vivienda turística en sus inmuebles de conformidad con la legislación sobre propiedad horizontal. «
Asier Aparicio Fernández
Abogado de Urbanismo, Inmobiliario y Derecho Administrativo
Fumus Boni Iuris 